Ali potrebujete soglasje sosedov za gradnjo nadstreška?

Gradnja nadstreška, zlasti v bližini meje sosednjega zemljišča, pogosto odpira vprašanja o soglasju sosedov. Čeprav so nadstreški pogosto kategorizirani kot enostavni objekti, kar pomeni, da v večini primerov zanje ni potrebno gradbeno dovoljenje, to še ne pomeni, da ni nobenih omejitev. V določenih okoliščinah pridobitev soglasja sosedov za gradnjo nadstreška ni samo priporočena, ampak je celo obvezna. 

V tem članku bomo podrobno razložili, kdaj potrebujete soglasje sosedov za gradnjo nadstreška, kako mora biti soglasje oblikovano, kakšno težo ima in kaj storiti, če ga sosed ne želi podati. Dotaknili se bomo tudi pojma “upravni molk”, ki pogosto vodi v napačna pričakovanja.

Kdaj potrebujete soglasje sosedov za gradnjo nadstreška?

Soglasje sosedov za gradnjo nadstreška je praviloma potrebno, kadar nadstrešek gradite na območju, ki leži v neposredni bližini meje sosednjega zemljišča – torej zunaj zakonsko določenega odmika. V praksi to pomeni – če bo vaš nadstrešek od meje oddaljen manj kot štiri metre, mora investitor pridobiti pisno soglasje lastnika sosednje parcele.

Pri tem je pomembno ločiti med pogoji za gradnjo brez dovoljenja, o čemer smo že pisali v članku »Nadstrešek brez gradbenega dovoljenja: kaj dovoljuje zakonodaja?«, in pogoji za umeščanje objekta glede na mejo. Dejstvo, da gradbeno dovoljenje ni potrebno, vas namreč ne razbremeni dolžnosti, da pridobite soglasje sosedov, če je objekt umeščen preblizu meje.

Pomembno je tudi vedeti, da soglasje ni odvisno od tega, ali je nadstrešek za avto zaprt ali odprt – vpliv na sosedovo nepremičnino se lahko utemelji že zaradi senčenja, odvzema svetlobe ali motenj razgleda.

Kaj mora vsebovati soglasje sosedov za gradnjo nadstreška?

Soglasje sosedov ni zgolj podpis na list papirja. Gre za formalno izjavo, s katero se sosed izrecno strinja z nameravano gradnjo v točno določeni obliki. Pravilno sestavljeno soglasje mora vsebovati osnovne podatke obeh strank (investitorja in lastnika sosednje parcele), podatke o parcelah, ter natančen opis objekta – to pomeni navedbo vrste objekta, dimenzij, oddaljenosti od meje ter namena uporabe.

Priporočljivo je, da soglasju priložite tudi idejni načrt ali vsaj skico nadstreška z označeno postavitvijo glede na mejo zemljišča. Na ta način sosed potrjuje, da se je seznanil s celotno zasnovo in se strinja prav s takšno izvedbo, kot je predložena.

Soglasje naj bo datirano in podpisano s strani lastnika sosednjega zemljišča. Če je lastnikov več (na primer pri solastništvu ali etažni lastnini), morajo soglasje podpisati vsi, sicer soglasje pravno ni veljavno.

Ali mora biti soglasje overjeno?

Zakon izrecno ne zahteva, da mora biti soglasje overjeno, vendar je to v praksi zelo priporočljivo. Overitev podpisa pri upravni enoti ali notarju doda dokumentu dodatno težo in onemogoči poznejše zanikanje pristnosti podpisa. To je še posebej pomembno v primerih, ko se investitor pozneje znajde v morebitnem upravnem sporu ali pri spremembi lastništva sosednje parcele.

V določenih postopkih (če se soglasje priloži kot del dokumentacije pri vlogi za gradbeno dovoljenje), lahko občina ali upravna enota celo zahteva overjen podpis. Zato je v vsakem primeru priporočljivo, da soglasje overite, tudi če za konkreten primer to ni izrecno določeno.

Kaj pomeni upravni molk?

Upravni molk je izraz, ki se pogosto napačno razume. Gre za institut, ki pomeni, da se lahko v določenih upravnih postopkih molk zavezanca (v tem primeru lastnika sosednje parcele) v določenem roku šteje kot tiha privolitev. Poudariti je treba, da to ne velja za vse postopke in nikakor ne velja v vsakdanji praksi, kjer soglasje soseda potrebujete za gradnjo objekta blizu meje brez gradbenega dovoljenja.

Če gradite objekt, za katerega gradbeno dovoljenje ni potrebno, in je objekt umeščen preblizu meje, mora biti soglasje izrecno, pisno in podpisano. Če sosed na vašo prošnjo ne odgovori, se to ne šteje za tiho soglasje. Upravni molk se lahko uveljavi le v formalnem upravnem postopku, kjer je izrecno predpisan – kar pri večini primerov postavitve nadstreška ni.

Kaj storiti, če lastnik sosednje parcele soglasja ne želi dati?

Zavrnitev soglasja je najpogostejša ovira, s katero se soočajo investitorji pri gradnji nadstreškov ob meji. Če sosed zavrne podpis soglasja ali se nanj sploh ne odzove, je na voljo več poti.

Prva in pogosto najuspešnejša je, da soseda osebno obiščete, mu podrobno razložite namen postavitve nadstreška in mu pokažete načrt. Pogosto ljudje zavrnejo soglasje zgolj zato, ker nimajo jasne predstave, kaj se bo zgradilo, ali pa jih skrbi, da bo objekt negativno vplival na njihovo lastnino.

Če pogovor ne pomaga, lahko projekt nekoliko prilagodite – na primer zmanjšate dimenzije nadstreška ali ga premaknete dlje od meje, da soglasje ne bo več potrebno. Kdaj je ta odmik dovolj, je podrobneje razloženo v članku »Kakšen odmik od meje mora imeti nadstrešek?«

Če nadstrešek sodi med objekte, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje (npr. zaradi dimenzij, priklopa na elektriko, ipd.), lahko kljub manjkajočemu soglasju vseeno vložite vlogo. V takem primeru upravni organ presodi, ali je vpliv na sosedovo nepremičnino resničen, in lahko pod določenimi pogoji gradnjo tudi dovoli – a je to dolgotrajnejši in finančno zahtevnejši postopek.

V skrajnem primeru, če sosed ravna nerazumno ali zavlačuje, se lahko obrnete tudi na pravnega strokovnjaka in preverite, ali obstaja pravna možnost, da soglasje nadomesti odločba organa.

Zaključek

Soglasje sosedov za gradnjo nadstreška je pogosto ključen element pri načrtovanju in postavitvi nadstreška, še posebej kadar ta stoji v bližini meje zemljišča. Čeprav se morda zdi kot formalnost, ima v praksi veliko težo – pravilno in pravočasno urejeno soglasje lahko prepreči številne zaplete, konflikte in celo ustavi morebitne postopke inšpekcije.

Pri pripravi soglasja je pomembno, da je natančno, pregledno in – če je le mogoče – tudi overjeno. Upravni molk ni rešitev za primere brez odgovora, zato je vedno najbolje iskati soglasje vnaprej, z jasnimi informacijami in odprto komunikacijo.

Za vse, ki se z gradnjo nadstreška šele ukvarjate, priporočamo tudi branje člankov »Nadstrešek brez gradbenega dovoljenja«, »Kakšen odmik od meje mora imeti nadstrešek« in »Nadstrešek ali nadstrešnica – razlike in zakonodaja«, kjer so podani dodatni pravni in prostorski okvirji, ki vam bodo v pomoč pri načrtovanju.

VIRI IN LITERATURA:

https://siol.net/novice/posel-danes/sosed-gradi-na-meji-brez-soglasja-kdo-ga-lahko-ustavi-618740

https://www.ingra.si/pridobitev-soglasij-sosedov/